L’émergence du leasing immobilier : alternative au crédit classique ?
Le leasing immobilier, ou location avec option d’achat immobilière, est un dispositif qui consiste à louer un bien pendant quelques mois ou années avant d’en devenir propriétaire. À qui s’adresse-t-il et pourquoi répond-il aux besoins d’aujourd’hui ? Réponses.
Une solution alternative pour acheter
L’accession à la propriété immobilière s’impose comme un objectif pour de nombreux ménages. Selon un sondage réalisé par l’IFOP pour la FNAIM, 80 % des jeunes français de 18 à 30 souhaitent devenir propriétaires. Or, investir dans sa résidence principale nécessite bien souvent de recourir à un crédit immobilier et cela peut poser problème lorsque le candidat à l’emprunt ne présente pas un profil standard avec des revenus fixes et un CDI. Le contexte actuel, avec des taux de crédit immobilier en hausse et une inflation croissante, contribue également à rendre les banques plus exigeantes.
Le leasing immobilier s’impose alors comme une alternative intéressante. « Pour certains travailleurs non-salariés (TNS), il peut s’agir de la seule façon d’accéder à la propriété », explique Benjamin Hubert, cofondateur et COO de la start-up Sézame. Selon une enquête réalisée pour in’li, 74 % des franciliens qui renoncent à un projet d’achat le font pour des raisons financières et 83 % des répondants considèrent le leasing immobilier comme une solution pertinente.
Pour faciliter l’accès à la propriété et répondre aux besoins des ménages jeunes ou aux profils atypiques, de nouveaux acteurs se sont dédiés au leasing immobilier. La PropTech réunit des start-ups qui emploient de nouvelles technologies immobilières et financières afin de faire évoluer le secteur. Benjamin Hubert précise la mission de Sézame, qui s’inscrit dans cette tendance : « De nombreux travailleurs nons-salariés (TNS) sont solvables mais non finançables car les grilles d’analyse des banques sont décorrélées de cette réalité. C’est ce type de profils que nous accompagnons : des jeunes médecins, boulangers, chefs d’entreprises, des professions libérales… Nous achetons les biens sélectionnés par nos clients et qui correspondent à nos critères, nous leur louons puis leur donnons la possibilité d’acheter. Les candidats à l’achat sont pragmatiques : dans une situation bloquée, ils cherchent des alternatives comme la location-accession. Nous avons déjà reçu 2 500 demandes en six mois ».
Quelles différences avec un crédit immobilier ?
Le leasing immobilier n’est pas un crédit car les sociétés qui le pratiquent ne sont pas des établissements bancaires. Il s’agit d’un contrat de location. Sa particularité est d’accorder au locataire la possibilité de procéder à la levée d’option d’achat pour acquérir lui-même le bien qu’il a jusqu’alors loué.
L’une des grandes différences avec le crédit immobilier classique est la flexibilité. Le locataire a effectivement la liberté de renoncer à tout moment au logement pour des raisons qui lui sont propres : évolutions des besoins, envies ou possibilités financières. Il peut aussi choisir d’acheter avant l’échéance du bail. « L’accession-location est un contrat alternatif et innovant. C’est un produit qui créé un pont vers la propriété. Durant 36 mois au maximum, le locataire peut épargner en vue de l’achat, il se positionne sur le bien de son choix sans s’engager dans un crédit immobilier pendant dix ou vingt ans », résume Benjamin Hubert.
Un crédit immobilier implique des frais de dossier, avec l’accession-location on parle de frais d’accompagnement qui correspondent à un pourcentage de la valeur du bien. « Ils comprennent le conseil, l’étude du projet, la négociation du prix du bien – ce que ne propose pas la banque. Un apport initial de 3 % du prix de rachat garanti est aussi demandé pour engager les clients dans le projet ».
Une redevance d’occupation est ensuite prélevée chaque mois par la société de leasing immobilier, qui correspond approximativement à un loyer. « Elle est un peu supérieure aux loyers du marché mais permet la jouissance du bien et sa réservation pendant au maximum trois ans », explique le cofondateur de Sézame. À ce niveau, la comparaison s’effectue davantage avec la location traditionnelle qu’avec le crédit immobilier. Quant au prix de rachat, il est prévu à l’avance et ne change pas.
Ce dispositif présente des atouts mais ne peut correspondre à tous les projets. Une personne en CDI, avec un apport financier suffisant, se tournera naturellement vers une banque pour concrétiser son projet d’acquisition immédiatement. Par ailleurs, au-delà du contrat de leasing, le fiancenemnt pourra prendre différentes formes auprès de la banque : soit le contrat de leasing devient un prêt hypothécaire, soit il fera l’objet d’un nouvel accord de financement pour payer le restant dû. Il dépendra de l’accord entre les parties et des possibilités offertes au client.
Par ailleurs, les sociétés de leasing sont très sélectives dans les biens éligibles au financement. « Nous nous focalisons sur des appartements ou maisons de qualité, avec des étiquettes énergie A, B ou C, situées dans de grandes agglomérations françaises ou en périphérie. Si un couple souhaite acquérir une ferme dans le Perche ou un logement à rénover, il ne nous sera pas possible de l’accompagner », explique Benjamin Hubert. Recourir à une banque sera alors indispensable pour financer le projet.
En somme, le leasing immobilier ne vient pas concurrencer le crédit bancaire. Cette solution émergente vient plutôt le compléter en proposant une solution à des particuliers non-éligibles aux critères des banques. « Notre enjeu est de faciliter l’accession à la propriété des particuliers, dans un pays où l’éducation financière est parfois insuffisante. L’objectif de Sézame et des startups de la PropTech est d’évangéliser ce marché et de développer des partenariats avec des acteurs financiers. Nous ne visons en aucun cas à nous substituer aux banques », conclut l’expert.
